支付千万转让款却发现土地无法使用损失怎么挽回

支付千万转让款却发现土地无法使用损失怎么挽回

北京冠领律师事务所周旭亮主任、任战敏执行主任督导，何建安律师代理的广东中山合同纠纷案，经由广东省中山市第二人民法院审理，作出《民事判决书》，判决委托人与两名被告签订的合同无效，两名被告限期向委托人返还转让款1280万元。

根据《民法典》规定，违反法律、行政法规的***制性规定的合同无效，而位于广东省东莞市的德业公司，却偏偏为了一份无效合同支付了1280万元的款项。眼见公司经营马上就要陷入巨大危机，德业公司连忙派代表来到北京冠领（深圳）律师事务所，希望能得到律师的帮助。

冠领律师与德业公司代表沟通后得知，2021年9月，经中介公司介绍，德业公司与王永旺等两人签订了一份《土地使用权流转、厂房转让合同》，约定王永旺等两人将位于广东省中山市农村土地的土地使用权流转合同以及该土地上全部地上建筑及其附属设施转让给德业公司，面积共计9236.6平方米，转让价格为人民币1280万元。

2021年9月，德业公司分四笔向王永旺等两人转账支付了全部款项。月底，双方又在土地所在地村民委员会的见证下，签订了一份《土地使用权出让合同》，除合同价款外，基本内容与上一份合同一致。

合同签订后，德业公司向有关部门查询，发现该土地系农村集体所有的土地，未经许可不得用于非农建设，这导致德业公司在该土地上建设厂房的意图无法实现。德业公司遂联系到王永旺等两人，要求其返还全部转让款。

王永旺等两人表示，该土地利用规划已确定其用途为建设用地，德业公司将其做工业使用完全不成问题，当地村民委员会也没有反对意见，现在合同已经履行完毕，德业公司却突然反悔，违反合同约定也有违诚实信用原则，且德业公司在签订合同时就已经知晓上述情况，即便合同无效，也应由德业公司负担全部过错。

双方多次沟通无果后，德业公司决定通过法律途径维护权益。冠领律所从公司代表处了解到事情的前因后果后接受了委托，委派何建安律师承办此案。

冠领律师仔细分析案件材料后发现，合同中载明德业公司须在办理完善有关土地使用手续的前提下方可开办企业，如需建设建筑物的，必须按有关规定办理报建手续。冠领律师以此为出发点，向法院提起诉讼请求确认合同无效，要求王永旺等两人返还全部转让款。同时，为查明情况，冠领律师请求法院依职权向有关部门去函，调查该土地的权属、地类性质、总体规划、登记情况等。

2022年12月，有关部门回函称：查无该用地办理土地登记的相关信息。该地块在《中山市某镇总体规划修编》《中山市某镇土地利用总体规划》《中山市某镇工业用地规划条件论证报告》中分别被规划为农林用地、居民点用地和工业用地，并不统一。因该用地无权属，无法办理相关报建手续。

冠领律师据此向法院提出：

首先，该土地虽无权属登记信息，但其位于农村，按照《土地管理法》规定，应认定为农村集体土地。

其次，根据《土地管理法》第四十四条和第六十三条规定，土地使用权虽可以进行流转，但前提之一是需经依法登记的集体经营性建设用地，而现在没有证据能够证明该土地已经依法办理登记手续，故本案中德业公司签订的两份合同均因违反法律的***制性规定，应当认定为无效合同。

最后，根据《民法典》规定，合同无效后，行为人因此取得的财产，应当予以返还。

法院***纳了冠领律师的意见，判决确认德业公司与王永旺等两人签订的《土地使用权流转、厂房转让合同》、《土地使用权出让合同》无效；王永旺等人限期向德业公司返还转让款1280万元。

冠领律师从合同出发，通过收集证据，抽丝剥茧地查明了土地的现实状况，为取得胜诉判决奠定了坚实的基础，帮助委托人避免遭遇巨大经营风险，展现了冠领律师从容不迫、举重若轻的办案风***。

分割式产权商铺被坑,如何挽回损失?

可以与投资方协商，不成的话就聘请律师，凭《商铺购买合同》以及相关证据，向人民法院起诉。律师调查整理所得的充分证据下，法院一般会支持原告的诉讼请求。

【律师评析】

关于分割式产权商铺购买需要注意的事项：

一、分割式产权商铺，即指商铺权属人将取得产权的商用物业分割成若干个小商铺，并用作出售。作为这几年比较流行的一种投资方式，出卖人多利用夸张的广告渲染，让投资者产生高收益、稳升值的错觉，然后进行投资。

二、实际上，投资分割式产权商铺是存在着高风险的。首先，由于此类商铺的出售，往往需通过有关**部分的审批通过，诸如建设、消防、卫生等各地均有相应的法律规定，一旦违反有关规定，将无法办理房产证。

三、投资者在购买该类商铺前，应首先深入核实该商铺是否具有房产证。其次，即便有房产证，投资者亦应注意是否权属人是否为自然人，毕竟商铺在出售后合同约定无法履行的话，权属人甚至能一走了之。因此建议：

1、 投资前先做好有关调查，明确产权、土地使用年限等问题;

2、 切勿轻信华丽的广告词，最好能实地考察，搜集真实有用的信息;

3、商铺的买卖合同绝大部分均是提前拟定的格式合同，但使用有关**部门监制的版本或只是使用出卖人拟定的版本则截然不同，且投资者也应当仔细阅读合同条款，尤其注意限制买受**利、免除出卖人义务的条款。

产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

在市场经济条件下，产权的属性主要表现在三个方面：产权具有经济实体性、产权具有可分离性、产权流动具有**性。

产权的功能包括：激励功能、约束功能、**配置功能、协调功能。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。

土地使用权转让合同纠纷怎么处理？

第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民**同意转让的，应当认定合同有效。第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;(二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;(三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。第十一条土地使用权人未经有批准权的人民**批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民**批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民**同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。第十三条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民**决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。如果国有土地的使用权在双方有相关纠纷的话，双方可以通过行政诉讼来起诉实施和主管的相关单位。对于行政诉讼而言，法院会根据相关证据做出应有的判断，判决使用权归哪一方，如果是实施和主管部门有责任的话，需要对个人或者是企业做出一定的赔偿。《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第22条规定：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

二手房过户后发现土地使用权年限只有13年,可以起诉卖方吗

可以。根据查询民法总则对不当得利的返还原则得知，二手房过户后才发现土地使用权年限只有13年，可以视为卖方的欺诈行为，相当于因为卖方故意隐瞒房屋情况而遭受了损失，可以向法院提起民事诉讼，要求卖方修复损失。