快讯碧桂园服务午后跌超13%瑞银看空内地物管股

快讯碧桂园服务午后跌超13%瑞银看空内地物管股

快讯碧桂园服务午后跌超13%瑞银看空内地物管股

乐居财经严明会9月2日下午，物管股集体走低。碧桂园服务午后下挫，截止13:54，跌13.69%，报13.62港元，总市值459.64亿元。

中奥到家跌11%，滨江服务、佳源服务跌5%。

瑞银发表报告表示，内地物管股应收账款上升，而管理利润增速放缓或下降。由于开发商、**和业主的现金回收率较低，物管股期内应收账款按半年上升64%，快于收入增长。由于新屋销售和开工大幅下降，合同建筑面积增加增长放缓。

楼市调控再升级，地产、物业股市值一日蒸发超千亿

进入7月，楼市调控突然越发严厉了，从中央到地方，新一轮的问责、打补丁已经开始，限购、限贷、监管统统升级。

叠加三道红线、两集中等调控政策，有地产界人士表示，房地产正在迎来过去几年最严厉的调控，影响不可小觑。

让开发商和市场早就感受到了政策面的凉意，而地产股更是首当其冲，先“跌”为敬，年初至今已跌去了16%；而现在，调控风暴更延伸到了开发商的后花园——物业板块。

上周末对教育板块的整治，成了压垮骆驼的最后一根稻草。周末后的第一个交易日（7月26日），“地惨”板块再度创下年内新低，板块指数直逼2018年股灾。而物业股也因在楼市整顿范围之内，迎来罕见大跌，世茂服务跌了20%，碧桂园服务也下挫16％。

调控瞄向大地产

与过往调控仅在楼市不同的是，这一次调控更加全方位了，瞄准的是“大地产产业链”。

7月23日，住房和城乡建设部等八部门联合印发通知，要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面问题。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，建立“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制，就需要建立覆盖开发、销售、租赁、物业等全链条的监管覆盖范围，直至在房地产市场秩序领域，建立长效机制，打断投资炒作、钻空子的念想。

地方调控也毫不放松。上海又打出一套组合拳，提高房贷利率、规范二手房交易等等，继续为楼市打补丁。

在7月23日上海出台调控政策的同日，绍兴、杭州等城市也应声加码，给楼市戴上紧箍咒，调控之势只增未减。

不过这样的调控显然超出市场的预料，经过周末的发酵，不仅“地惨”板块在周一继续遭到投资者的遗弃，就连火了两年的物管板块也遭遇罕见的暴跌。

房地产（中信一级）指数在7月26日这天下跌了4.21%。连万科A都跌了7.57%，告别了22走向21，保利地产也跌了6.64%，收于10.41元/股。

从年初到现在，该指数共下跌了16.2%，与2018年金融危机时的低点仅一步之遥。也难怪“地惨”板块今年以来就一直遭受投资者的遗弃。

物业股则是通知出台后才大幅下跌的。截至7月26日收盘，碧桂园服务跌幅16.60%、融创服务跌幅13.87%、世茂服务跌幅19.55%、时代邻里跌幅11.11%、旭辉永升服务跌幅17.47%、金科服务跌幅18.15%、华润万象生活跌幅14.07%、中海物业跌幅14.07%。

从上面这组数据也可以看到，基本上各家都蒸发掉了10%-20%的市值，无论行业内大哥还是小弟都没能幸免。很快摩根士丹利对于这场突发的股灾做出了判断，对内地物管股行业的看法，从原来的“吸引”降至“符合预期”。

美银证券对此也打出问号，随着内地物管股即将公布中期业绩，市场将持续作价值重估，但预期在众多潜在负面因素下，中期业绩将是“惊多于喜”。

也有分析人士表示，物业股近期低迷，是受到近期中小物管企业上市的影响，投资者对已上市的公司价值存在疑虑，而通知让这种疑虑被进一步放大，认为行业将遭受政策打击。

行业分化将持续

房地产行业已经变天了，投资者对此已有共识。

“地惨”板块的持续下跌、物业板块在经历两年热潮后的踟蹰，乃至房地产的上下游产业链的下跌，大地产产业链最近在资本市场上的表现已不尽人意。

要知道，地产板块在2016年后也是经历过一年半的大牛市，不少投资者从碧桂园、融创身上都赚到过几倍甚至十几倍的收益。这些投资者对房企都曾有过信仰，认为股价会随着规模、利润的扩大永远涨，但到如今，这些投资者却在撤离。

投资者看到的是，房企正在不断地暴雷，从华夏幸福到泰禾，再到最近的蓝光发展、协信等等，整个行业正在不断出清。

而像恒大等过去草莽增长的房企，也在“三条红线”之下现了原形，以至于整个行业都出现了信心危机。阳光城举报债券做空，融创接连出手回购，为的都是稳住投资者的信心。

分析人士认为，经过本轮调整之后，市场对房地产行业的担心已经过度了，这次不是像2008年一样是全局性、系统性的风险，整个行业在分化。本轮地产的信用风险可以通过快速销售回款解决。

天风证券陈天诚指出，随着“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧，或进一步催化企业间的分化。

陈天诚认为，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，过去以高预期毛利率为主的***投资公司的表现，将弱于低毛利率投资预期的***运营公司。

***以时日，甚至到今年底，房地产十***、30***、50***的公司，座次将重排。

这样的变化也正发生在物业股之上。碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务控制权、融创服务收购彰泰服务80%股权等，据克而瑞不完全统计，在今年上半年里，物管行业的收并购总额接近133亿元，超过去年全年的100亿元。整个行业也从“大鱼吃小鱼”转向“大鱼吃大鱼”。

也有一些房企希望赶着上市的最后窗口，将自身物业拆分上市。但最后虽然成功上市了，估值却不再有前两年上市的物管企业享受的高估值。从市场表现看，已上市的物业股中，头部的企业的估值能在40倍PE往上，而今年上市的企业则普遍在10倍PE左右。

有地产分析师指出，产生这样的分化，主要是因为认为这些中小物业最后逃不开被并购的命运，或者说和头部物管企业相比，不具备竞争力，因此估值也就处于非上市公司估值的水平。

中金则认为，调控涉及物业的政策，为行业监管政策的一贯延续，目的是持续引导行业规范化、市场化发展，有利于合法合规经营、具有市场化竞争力的头部企业进一步扩大份额。

如中信证券所说，中国市场异常庞大，空间具有不可移动的特征，围绕特定区域开展高密度布局，甚至参与制定智慧城市的标准，确实有可能诞生独特的，有竞争力的头部公司。

中国内地的首富是谁？最初是做什么行业起家的？

楼主你好!

杨惠妍

美国《福布斯》披露最新内地富豪榜，26岁的中国女房地产商、碧桂园大股东杨惠妍以160亿美元(约1,201.3亿元人民币)身家成***洲女首富。

在《福布斯》***洲版2007年中国富豪榜上，杨惠妍——碧桂园创始人之一杨国***26 岁的女儿，登上了中国首富的宝座。个人净资产高达160亿美元，这也让她成为了***洲最富有的女人。他的父亲杨国***是碧桂园的董事长，为人处事非常低调，他在2005年就将自己的股份转让给了女儿。

杨惠妍毕业于美国俄亥俄州立大学，现在主要参与到公司的物流及***购项目上。她也是董事会成员之一。

杨惠妍的丈夫毕业于清华大学，也有留美经历，经人撮合，与杨惠妍喜结连理。据参与婚宴的某人士介绍，新郎的父亲是东北某省的副厅级干部，杨老板对女儿的这桩婚姻，“觉得非常有面子”。

广东发家的大型房地产开发企业碧桂园集团将于今日在港公开招股，**发行24亿股，约占扩大后股本的15%。招股价每股4.18~5.38港元，集资最多可达129亿港元。该发行规模有望创下内地房地产企业首次IPO的最高纪录。上市后，其大股东杨惠妍股票市值有望超过张茵一跃成为中国内地新首富。

碧桂园是由其现**杨国***在上世纪九十年代初创办的，杨国***出身包工头，为人低调，几乎不接受媒体***访，而碧桂园内部的股东结构属典型的家族企业，不少大股东跟杨国***有血缘或姻亲关系。2006年胡润百富榜，碧桂园共有十位股东入选，其中6位都是来自顺德的杨姓人士。

一直以来杨国***本人都是公司的大股东。2年前，当时年仅23岁、毕业于美国俄亥俄州立大学市场及物流系的杨惠妍，加入碧桂园，出任杨国***的私人助理。同年，杨国***将其持有的所有股权转给女儿，希望培养杨惠妍为接班人。截至今年3月，在《福布斯》***洲版2007年中国富豪榜上，杨惠妍——碧桂园创始人之一杨国***26 岁的女儿，登上了中国首富的宝座。持有碧桂园集团70%的股权，为最大股东。

碧桂园此次发售的股份中，90%配售予机构投资者，10%在香港公开发售，并于本月20日在港正式挂牌。

瑞银研究报告称，碧桂园上市后可获得10%至40%的溢价，估值最低700亿港元，最高可达890亿港元。因此上市之后，尽管其大股东杨惠妍的持股量将下降至59.5%，但其所持有的股票市值仍然有望超过张茵而一跃成为中国内地新首富。按碧桂园估值计算，杨惠妍身家最高可达529亿港元，最低为416亿港元，张茵身家为474亿港元左右。

在2日举行的推荐会上，一向低调的杨国***坦承，自己有三个女儿，因此，杨惠妍只是代表家族来持有股份，代表家族签名。

杨国***神话：从180元到400亿

根据胡润2006年百富榜统计，碧桂园集团有十人上榜，其中有多位为杨姓顺德人，十人资产总额高达88亿元。而本月20日正式挂牌后，碧桂园市值逾600亿港元，以杨氏家族和其他大股东持股85％计，其财产将超过400亿港元。

有着***洲股神之称的李兆基预测，上市后的杨氏家族的身家将比内地现任首富张茵还要再高出许多，从而刷新中国内地首富的纪录。

此刻，作为碧桂园创始人的杨国***以及他的家族，随着集团的上市而开始受到世人关注。尽管杨国***已经在2005年将其名下全部权益转让给其女儿杨惠妍，不再享有集团公司权益，但他仍然担任碧桂园集团执行董事，负责制定发展策略、投资**，以及集团的整体项目**。

这意味着，尽管表面看在为自己女儿打工，但他仍然是碧桂园这艘地产巨舰的掌舵人。

碧桂园集团的创办者兼灵魂人物杨国***，其经历可谓上世纪80年代以来内地民营企业家的发家缩影。他现年53岁，身高约1米75左右，皮肤黝黑身材偏瘦，有见过他的人评述“西装永远像大一个码”。他出生于顺德北滘镇，自幼家贫，上世纪80年代时因做建筑承包商积累了第一桶金。根据香港媒体报道，他17岁前未穿过鞋。年轻时曾放牛种田、做泥水匠，当时月入180元。

现在杨国***位于北滘镇广教村的祖屋仍保存完好，当地村民表示，杨国***每年只有春节才回祖屋，平日一名女村民负责清洁。屋内设备简陋，可见这名富豪生活极为简朴。

在成为名下楼盘年销售额数十亿元的富豪后，杨国***仍然非常低调，在媒体上从未见过他的专访。而他经常在新盘开盘时在销售现场观察销售情况，着装简朴得往往会令旁观者以为他是一名中年“包工头”。

“10多年前碧桂园集团很弱小，又没有什么东西，但今天上市资产已达600亿元，大老板占五成，若股价大幅上升，随时成为首富。”与杨国***是同乡的李兆基早前在公开场合作出如此评价。

作为杨国***三个女儿之一，25岁的杨惠妍是目前碧桂园集团最大股东，拥有集团公司70％的股权。上市之后，其持股比例为59.5%。

在2日举行的推荐会上，一向低调的杨国***坦承，自己有三个女儿，因此，杨惠妍只是代表家族来持有股份，代表家族签名。他还***调，自己现在才53岁，仍然非常“后生”，不会想退休。

“香港许多人70多岁也未退休，你不是想我明天不做吧。”他不失幽默地回答。

每个人都会有自己的秘密的，不管是什么关系。

（知识产权主要包括著作权,商标权,专利权邻接权等）

希望我的答案可以解决你的问题，对你有帮助，祝你天天快乐！