深圳楼市“7·15新政”3周年 新房价格仍在上涨

深圳楼市“7·15新政”3周年 新房价格仍在上涨

深圳楼市“7·15新政”3周年 新房价格仍在上涨

每经记者：陈荣浩每经编辑：陈梦妤

深圳楼市“7·15新政”即将满3年。

时间回到2020年，正是深圳房地产火热之际。2020年7月15日，深圳针对非深户口的刚需购房者暂停了购房许可，杜绝了单纯为购房而落户深圳的购房行为。彼时，市场对“7·15新政”的评价是，“像制冷剂，让深圳房地产市场迅速降温”。

3年里，“7·15新政”二手房参考价政策，使得深圳的房地产市场迎来了巨大变化。

“过去3年，深圳楼市变化最明显的还是二手房市场，整体价格更低了，与卖家有了更大的议价空间。而新房市场因为整体地价是涨的，所以价格也在缓慢上涨。”7月12日，深圳房产中介陈辉向《每日经济新闻》记者介绍道。

乐有家研究中心数据显示，2020年深圳全市二手房成交均价6.9万元/平方米，而2023年上半年二手房成交均价为6.5万元/平方米，相比3年前少了约4000元/平方米。

深圳龙华片区一处二手楼盘每经记者陈荣浩摄

新房价格继续小幅上涨

新房市场方面，过去3年变化并不明显，成交套数变化不大，价格仍在上涨。据深圳房地产信息网数据，2023年上半年深圳成交1.62万套新房住宅，而2020年上半年为1.67万套。

从价格来看，据安居客，目前深圳的新房均价为5.96万元/平方米，而2020年7月为4.56万元/平方米。地价上涨是导致新房价格上涨的重要原因。以2022年拍出的地块为例，不少地块相比之前的价格均出现了不同程度上涨。

比如去年深圳第二批次在前海拍出的T102-0410地块，成交楼面价为47896元/平方米，竞得开发商为招商，该价格比2021年时该片区地块贵了约1.51万元/平方米；在宝安拍出的A208-0991地块，成交楼面价为21215.53元/平方米，由华润竞得，该地块比2021年同片区地块贵了约2250元/平方米。

不过，今年的供应量已经是3年前的约3倍。

5月9日，深圳住建局发布《深圳市住房发展2023年度实施**》，提出预售和现售商品住房6万套。按照目前统计的预售数量，上半年深圳完成了**供应的约41.7%。

而过去几年的新房供应，从公开数据看，2022年同期是14564套，2021年同期是13927套，2020年同期是8195套。也就是说，今年深圳上半年的新房供应量，已经比去年同期翻了一倍多，接近过去两年的总和。

据乐有家，深圳目前新房网签套数较为集中的片区，主要集中在宝安、龙岗和龙华，今年上半年网签套数均在3000套以上。

“今年上半年，深圳多数新房的整体去化率并不理想，多数开盘去化率在三至五成，甚至部分新房去化率不足3成。”美联物业全国研究中心总监何倩茹7月初在接受记者***访时提到，目前深圳开盘去化能到七八成以上的就已经很不错了，“整体来说，可售型人才房的预售套数推高了新房可售量，分流了部分市场刚需。”

二手房市场格局改变

新房的上车门槛，相比3年前并没有变低，但二手房上车门槛显著降低。

乐有家数据显示，2023年上半年，深圳二手住宅过户量达到16236套，虽然二手房成交情况同比2022年同期是上涨的，但相比2020年上半年4.4万套的成交，2021年上半年2.8万套的成交，仍然处于低位。

汤安的置业目标很明确，首付不超过70万元，首选住宅，一房一厅，面积在50平方米左右，距离自己在南山上班的地方不超过一个小时。

据汤安介绍，自己在2021年看房时可选项并不是太多，考虑的区域主要是龙岗和罗湖的一些二手房，“当时这个价格上车还够呛，但现在可选项多了很多，且价格比之前也降了不少。”

今年4月时，汤安上车了罗湖东门片区一个楼龄近20年的楼盘，面积为38平方米，一房一厅，总价约220万元，项目临近文锦、湖贝、向西村三个地铁站。

据汤安透露，“2021年看过同样面积的户型，当时总价在288万元左右，算上首付和各种费用，还是挺有压力。现在总价降到了220万元，相当于两年总价降了68万元。”

另据《每日经济新闻》记者7月初对深圳部分二手房楼盘的调查，“可议价”“相比前两年显著降价”基本成为深圳二手房市场常态。

以记者看过的一套位于龙华片区红山地铁站附近的特发和平里房源为例，目前业主挂牌价普遍在6.4万~6.8万元/平方米。比如，一套3室2厅88平方米朝南方向的，业主挂牌价为569万元，折合单价6.45万元/平方米。

而该楼盘2020年时同等面积的房源成交价普遍在700万元以上，另据陪同记者看房的中介陈辉解释，“这个房子得房率较高，同样面积的房子，2021年卖到过800万元以上。现在主要是片区内楼盘太多，加之市场行情不好，所以价格也就下来了。”

像特发和平里这样的楼盘并非个例。据深圳中原研究中心数据，在2020年和2023上半年两个时间段均有成交的样本楼盘中，成交均价上涨的楼盘占比约26%，而下跌的楼盘占比近74%，占大部分比例。

7月11日晚间，乐有家研究中心向《每日经济新闻》记者指出，“2021年下半年开始，深圳楼市进入了一手占主导的局面，一二手成交占比大约是7:3。但随着二手交易量的回升，二手回归市场主导，2023年上半年一二手占比已经回到1:1。现在深圳的二手房市场，经过2年的价格调整，二手房与新房之间的价差逐渐缩小，现在市面上也有不少业主低价出售，淘到二手笋盘的可能性大大增加，上车门槛降低。”

（应受访者要求，文中汤安、陈辉为化名）

深圳再出购房新政：夫妻无资质一方不得联名买房

1月20日，一份深圳市住房和建设局关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函在网上流传，该文件对此前“7·15新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题，以及居民家庭住房登记问题作出进一步明确。

其中，关于居民家庭住房登记问题的新规对深圳楼市影响较大。该文件明确表示，居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。

围堵“***结婚”，深圳出手打补丁

按此前政策，如果以家庭名义在深圳购买商品房，只要求一人有名额，且可登记在无购房资格方名下。因此，不少炒房客借助这一漏洞，与有购房资格者通过“***结婚”的方式，进而获取房产登记资格。

根据新的文件精神，《深圳市住房和建设局关于贯彻落买<关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知>的通知》第三条第(五)项关于家庭购房登记的规定不再执行。这也就意味着此前“居民家庭夫妻双方只有一个人符合购房条件的，购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下，不得单独登记在不符合购房条件的一方名下”的规定已经失效。

新规定执行后，以家庭名义购房只能登记在有购房资格成员名下。

该文件同时显示，同意将“7.15新政”在途交易申请办理预售合同务案或不动产登记手续的截止日期，由《深圳市住房和建设居关于贯彻落实<关于进一步促进我市房地产市切平稳健康发展的通知>的通知》规定的2020年12月31日，延长至2021年1月31日。

此外，该文件还对高层次人才购房条件问题予以明确。经深圳市人力**部门认定的高层次人才，在享受人才优惠政策有效期内，可凭高层次人才认定证书在深圳市购买首套商品住房，无需提供在深圳市缴纳的社保或个税证明。高层次人才家庭购买第二套商品住房的，按深圳市现行限购政策执行。

政策“堵漏”背后：深圳楼市高位运行

实际上，深圳住建局本次发布的文件，可以视作是“7·15新政”之后的又一次打补丁。而此前多次对细则进行调整的原因，还要归咎于深圳楼市的“炒作”之风。

去年的“7·15新政”之后，深圳一二手房交易并没有明显熄火，仍然维持在高位运行的状态。

根据国家统计局1月15日发布的《2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，深圳二手住宅销售价格指数同比涨幅高达14.1%，而这一涨幅排在70个城市之首。

另据中国房价行情网数据显示，2020年12月，深圳二手住宅平均单价高达87957元/㎡，分别是北京、上海和广州的1.36倍、1.49倍和2.21倍。

如果从交易量上看，根据乐有家研究中心数据显示，2020年深圳一手住宅成交45384套（含深汕合作区），同比上涨19.8%，成交面积449万㎡，同比上涨20.7%，均为近5年内的最高点。

此外，在“7·15新政”之后，由于存在价格倒挂，深圳新房市场依然受到众多购房者参与“打新”，茶水费和“千人摇”等现象频现。

为杜绝房地产市场乱象，深圳官方近日对“打新”行为的管理也悄然而至。

开年以来，深圳前海两大“网红盘”天健悦桂府和龙光前海天境公开预售，而参与申购的购房者都要先在i深圳APP的“购房诚意登记”上进行购房意向登记后，才能在相应公众号线上提交资料。

根据该系统提示，如果购房者违反购房政策，将可能会面临5年内禁止使用购房意向登记系统、定金被没收、记入诚信档案等处罚。

另一方面，针对购房者的购房资格以及收入流水的资格审核也越趋严厉。在某“网红盘”的意向登记温馨提示中，开发商明确要求购房者提供“近半年银行流水盖章文件，需体现首付款流水、打印工资流水或能体现稳定收入，不少于月供金额的2倍”。据相关人士透露，银行对流水（审核）非常严格，收入和流水对不上会很“严重”。