媒体访谈│经纪人失联，房产中介到底能不能免责？

2018年2月2日14：30—15：00南京新闻广播FM106.9《法律365》

主持人：文青

嘉宾：江苏圣典律师事务所  黄双***律师

主持人

今天我们邀请到黄律师来说说这段时间备受大家关注的一条新闻，因为最近有一个经纪人携买方的巨额购房款逃跑的新闻，刷爆了各大媒体的头条和大家的朋友圈，很多人都发微信，有的人在我们的平台上面给我留言说，文青你看了那条新闻没有？确实，我看到了。

这个购房人将部分的购房款项直接打给了经纪人，结果这个经纪人失联了。购房人买不到房又拿不到买房钱，那么这个买房的人把这个钱交给经纪人，这些钱最终的损失由谁来承担？

在购房当中我们哪些购房的陷阱付款的陷阱需要我们进行警惕，今天我们邀请黄律师来跟我们说一说。

以法律的视角解析百姓生活，以案说法。

按照记者的调查，有两位市民他们的钱这位经纪人给卷跑了，那我们先来听听第一位市民的遭遇。

案例一

2017年9月份，市民王先生看中了一套178平方的二手房，房屋总价555万。由于卖家的这套房屋还有贷款没有还清,需要王先生的首付款用于解押，在某中介公司孟某的要求下，王先生在手机上操作转账给孟某私人账户130万元。同时，王先生提供的证据显示，王先生给孟某的138万没有注明是购房款，而是孟某个人向王先生借款138万元的借条。

对此，王先生表示，“我们之前一直这样操作的。孟某和我说别的客户需要钱的时候让我垫一下的，第一次交易是在门店，以某中介公司名义，盖了公章，向我借18万，帮客户过桥”。对于，这份盖有某中介公司印章的18万元借条，某中介公司工作人员显得非常诧异，他们认为这份印章有诸多疑点，而且涉嫌伪造。公司已经报警，认为有人私刻公章。

主持人

我们刚听到是第一位买房人这个情况，他这情况有点复杂，这个不光是有他打给经纪人钱款这回事，他们俩之间还签过借条，而且他们俩之间发生这个经济往来不是第一次。之前还有这个经纪人冒充以这个中介公司有一些项目为由头，向这个买房人还曾经借过钱借过一个18万。

黄律师，我们想问问看现在我们买房人把这个钱打到经纪人账户是个事实，他们之间有这个借条也是个事实，但是我们不知道这个经纪人他是蓄意做？拿了这个钱干什么了？这些我们都不知道。因为现在这个经纪人他已经失联了，没办法找到也没办法回复，那您能根据我们现有的一些情况跟我们来说说看，就像经纪人他的这种行为，可能我们这位王先生认为就是我们一直这么这么惯性操作，我们就一直是这么做的，所以我认为它就是代表着公司，所以他去找这个中介公司去要钱了，像他这种代理的这种行为到底成不成立呢？

黄双***律师

王先生，首先他要证明他支付给这个经纪人的这130万是购房款，而不是借款。目前出具的证据第一个是借条，并且借款人是那个经纪人个人，那这是一个民间借贷关系，然后他有支付凭证表明他确实钱给付了。如果仅看这两个证据的话，跟房屋买卖毫无关系，但是他继续能够提供有这个房屋买卖合同表明有真实的买卖合同存在，如果卖房人也印证了我们是有这么个买买卖协议，然后还有有这么个130万的一个首付，那么我认为仍然需要经纪人这一方的证言来证实这130万确实是经纪人代收的购房款，这样才能形成一个完整的证据链。借条表面上看是一个民间借贷，它实质上是一个代收的购房款，从而达到否定借条的证明效力。

主持人

也就是说它可能会形成一种代收的一个行为，是吧？那现在问题是这个经纪人他其实是冒充这个单位去行事了，比如他盖了这个公章，可能是私刻的，那这个和他这次这个把这个钱卷跑了有关系吗？

黄双***律师

私刻公章是前面那个18万，并且我们从材料里面能看到，那还真是一个真实的借贷关系，借完还还了，并且的话那不是王先生自己买房子，是经纪人他那边有个房屋买卖，需要王先生垫资过桥，然后就找王先生借了18万，然后盖了公司章。然后这18万块钱还给他了，甚至还他不会无缘无故的借款，可能还支付王先生一些利息。也就是说第一个案例的情况还不明了，还有很多不确定的因素，王先生需要继续提供证据证明他这个130万表面上是个借款，实际上是个购房款，他应该进一步的提供相应证据来证明。其次才能谈到这个经纪人他个人代收到这款项，中介公司要不要负责？那是第二步的问题。

主持人

就是说第一步还得证明自己得是一个购房款的一个事实，对吧？好，那么这个第一位我们的买房人情况是有点复杂的，包括中间的细节有很多还没有查清楚，那么我们再来看看第二位赵先生的这个维权之路到底顺不顺利。

案例二

有同样遭遇的还有市民赵先生。2017年12月19日前，赵先生通过网银的方式转账给孟某35万元房款，转账记录已经明确备注是购房款。

买房人赵先生说：“我当时怀疑过，我让他写个东西下来，他说写个收条。我说要不要给房东，他说不能，由他直接操作，钱必须打给他。现在已经联系不到他了。现在房东也在追究我们责任。”对此，中介公司的法律顾问表示，在赵先生签订购房合同之前，公司曾拿出“致客户一封信”上面有一条特别提示：某公司及经办人除中介服务费外不收取或者代收取任何房款。他们认为，客户在签字后仍然在私下向经纪人付房款，公司是不需要担责的。

主持人

我们今天听到第二起的这个个案是赵先生的这个维权，赵先生也是把这钱打给了经济人孟某，孟某呢把他这个35万也卷跑了，但是上面他们备注了一个购房款，可是他打给的是经纪人孟某的私人账户而不是公司账户，公司有明确的这个声明告诉每一个买房人，你们付钱的时候中介公司是不可能向你们收取一些其他费用，也不要私下向经纪人转账，有个免责声明。那黄律师，我们发现公司这个免责声明也提醒了这个很充分，那么这种有了免责声明，中介公司真的能免责吗？

黄双***律师

首先，这个案子的赵先生明确注明了是购房款，但是是经纪人个人收的。

然后赵先生现在主张说经纪人是在履行职务过程中收的款，那应该公司来负这个责任。公司接下来拿出证据说我之前就给了你一个告知，上面写了公司及经办人不代收任何房款。那么经纪人个人这个行为，它是超越代理权限的，他没有代收房款的权限，但超越了代理权限。

这个时候我们就谈到我们民法总则里面的一个表见代理。是不是有很***的外部特征足以让赵先生相信经纪人有权代公司收取购房款，房屋中介服务通常包括陪同看房、从中斡旋、协助办理签约过户等**性工作，实际操作中，也确有中介方代为收取、转交房款的情形存在。

赵先生可以从以下方面准备经纪人有代理权外观存在的证据：

1、经纪人向购房人代收购房款，现在新闻已经报道有两个代收购房款的证据了，说明经纪人代收购房款的代理表象在这家中介公司具有广泛性，众多购房者均如此认为。

2、尤其之前经纪人代收购房款并办理房产过户的事实，中介公司并未就代收代付向经纪人提出异议，应视为其已实际追认，这种追认对其他购房者而言更增***了对孟某的信任。

3、包括孟某代收款项洽谈、收取是否有其他员工知晓、从卖方那边周边证据也能证实，中介公司存在放任、默许其名下多名员工、多次收取客户购房款代理权外观的证据。

4、之前王先生那个18万的过桥资金，公司知不知道？利息是如何商定的？利息的来源。

这些证据有助于证明孟某具有代收房款代理权。

但中介公司不会坐以待毙啊，你赵先生不对，你怎么能有理由相信孟某有权代收房款呢？我们致客户的一封信上明确说了公司及经办人除中介服务费外不代收取任何房款，白纸黑字你赵先生签字的呀。孟某无权代收，你赵先生是明知的。

这里就要说到表见代理这个法条在具体适用过程中，除了要具备代理权的外在特征之外，还要求相对人善意。代理权的外在特征再***烈，但你不能明知他没有代理权，又声称他构成表见代理。表见代理的目标是在被代理人和相对人之间实现一种利益平衡，具有一种动态权衡的特征。

所以，在审查赵先生是否善意时，会审查《致客户的一封信》中“公司及经办人不代收任何房款”的告知内容是否加大加黑加粗等足以引起客户的注意以及公司及经办人在履行合同过程中有无意思表示再次提醒公司不代收房款或相反的证据，以至于结合这些证据分析，能达到法官的内心确认：赵先生能产生“孟某全权代理购房手续”的认知是完全可能且合理的，而不应苛求其必须逐条研读，从字体小而密的合同条款中找到大段文字中并不显眼的“不得代收房款”的限制性约定。

主持人

现在两套房屋都面临交易无法进行了，两位业主该怎么办？由此产生的损失该由谁负责？

黄双***律师

卖房人没收到钱，房屋肯定无法交易。业主肯定有损失，前面130万的业主名为借贷实为购房款，后面这位业主更是明确无误的购房款。两位业主怎么办？

第一，报警。孟某收取购房款隐匿行为是否涉嫌**；

第二、孟某是否构成表见代理而由中介公司承担全部责任；

第三、若不构成表见代理，中介公司应就其存在的管理上的过错导致客户的损失，承担相应的赔偿责任。

主持人

黄律师，您给我们总结一下，这两位买房人，在买房过程中有没有自身的疏漏？

黄双***律师

对于购房者来说，购买房屋是一项重大的交易行为，大额钱款的交付较日常社会活动要更为谨慎。

（一）  签订合同要清楚的表达真实意思，挂羊头卖狗肉的合同特别要小心有诈。

（二）  履行合同要特别注意资金安全。购房人作为完全民事行为能力人，理应详细阅读并理解合同条款，购房人通过“致客户的一封信”的告知内容亦应知晓中介公司对其业务人员的授权范围。因此应当对个人收取款项的行为有所警醒，并要求其提供中介公司的收据或得到公司的追认。以防事后可能会被认定购房人自身存在重大过错，导致自身财产损失，而减轻中介公司的责任。

主持人

就是说我们得真实表达自己的意思，而且在每一步的时候最好是和公司发生直接的关系，比如说打款打给公司而不要打给个人，对吧？如果说个人他有没有这个权限，然后，后面这个公司会不会进行追认，这可能是我们需要考虑的，对吧？这也是提醒我们收音机前的买房人，可能在买房过程当中，我们千万不能对某一个个人或者是对这个购房人过于的轻信，简单的处理我们的资金安全的问题。